15.3. Derecho a los frutos.
En cuanto al tipo de frutos, estos pueden ser civiles o naturales, correspondiendo los primeros a “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[1]. En la copropiedad, estos pueden ser intereses de los fondos en cuentas bancarias, inversión de fondo de reserva en instrumentos de comercio, arrendamiento de espacios comunes o como sucede muy regularmente en la actualidad, arriendo para instalación de antenas de recepción telefónica, lo cual puede generar importantes ingresos para la comunidad.
Así, la existencia de frutos originados de la cosa común, ceden en beneficio de la comunidad, en la práctica pueden destinarse a mantener o reparar áreas comunes, construir nuevas edificaciones de uso común como un parque, salas de reunión etc.
15.4. Facultad de disponer de la cuota o participación en la unidad.
El copropietario, al ser dueño exclusivo de su unidad, puede libremente enajenar su cuota, lo cual no le es permitido hacer al socio en la sociedad e introducir en ella a un extraño. En derecho común, el artículo 1.812º del Código Civil, le reconoce al comunero el derecho de vender su cuota, aun en ausencia del consentimiento de los restantes comuneros, “Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.”
En copropiedad inmobiliaria, el copropietario puede disponer libremente de su cuota o unidad, puede enajenarla, gravarla e hipotecarla, puede renunciar a ella mediante una cesión o bien disponer de ella por testamento. Si tuviese propiedad en conjunto, por comunidad ordinaria, puede también cederla o enajenarla con total libertad.
16. Derechos y Deberes del copropietario.
Veíamos con anterioridad los derechos del copropietario en cuanto a bienes comunes y su unidad, como contrapartida, tiene también obligaciones y responsabilidades. Sin duda, la más importante es la obligación a contribuir a las expensas necesarias para la conservación de la cosa. En la comunidad ordinaria, cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad de manera proporcional
El lado opuesto al derecho de uso está en la prohibición de hacer innovaciones, ninguno de los comuneros puede introducir modificaciones o innovaciones en la cosa común que alteren el destino de la cosa, sin el consentimiento de los otros comuneros.
Si en el ejercicio de su derecho de uso se originan deterioros o perdidas, quedara obligado a su restitución o reparación.
El copropietario está obligado a respetar el reglamento de copropiedad, la ley y su reglamento, debe usar su unidad sin perturbar el legítimo uso del resto de los comuneros.
En la comunidad ordinaria, las deudas comunes contraídas durante la comunidad y en pro de ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, pero no se encuentra obligado a soportar la deuda por sí sólo, sino que le nace acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella. Hay en el fondo acción contra los demás comuneros, y no contra la comunidad, pues ella no es una persona jurídica, y por ende no habría certeza respecto de la persona que la representa.[2] Sin embargo en la copropiedad sucede lo contrario, pues, al ser la comunidad persona jurídica y gozar además de representación por medio de su administrador, el copropietario que debiere incurrir en gastos, de aquellos necesarios para la cosa o bien común, si tendrá acción contra la comunidad en su conjunto.
También en la comunidad ordinaria, si la cuota ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuota, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se les abone lo que se haya pagado en exceso sobre la cuota que le corresponde según dispone el artículo 2.307º inciso del Código Civil, “Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda”. En la copropiedad en cambio, las deudas contraídas colectivamente, como podría suceder con la aprobación de gastos extraordinarios, deberán ser soportadas por toda la comunidad, obligando también sus bienes propios, que serán todos aquellos que por ley o convención se hubieren reputado comunes.
En la copropiedad, existen importantes menciones a los derechos de los copropietarios, como por ejemplo, el derecho a recurrir al juez de policía local en caso de controversias entre copropietarios o estos y el administrador o los derechos que le competen ante la resolución que ordena la demolición para reclamar ante la justicia, derecho a concurrir a asambleas de copropietarios, entre otros, detallaremos más en el capitulo especifico de análisis al cuerpo legal.
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