DE LOS GASTOS COMUNES.
Para analizar el concepto de gasto común, debemos en primer término poner atención al concepto de bien común, el cual, en definitiva, es el que origina esta obligación a veces tan polémica al interior de un condominio.
Se entiende por bien común: “Todas aquellas cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por la voluntad de las partes tienen por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado”.
La ley de copropiedad inmobiliaria entrega una definición de bienes de dominio común, en su artículo 2 Nº 3: “Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio”.
Si tratamos de la naturaleza jurídica de los bienes comunes, debemos saber que nos referimos a un “Derecho de propiedad, real inmueble de indivisión forzada; necesariamente accesorio del derecho de dominio de cada uno de los titulares de la propiedad de las distintas unidades que comprende el condominio”. Ahora bien, si se trata o no de un bien de naturaleza común, será materia de análisis del proyecto y el reglamento, ya que como veremos no obsta a que bienes comunes por acuerdo de asamblea, pasen a constituir propiedad individual de algún comunero, ya que la enajenación de bienes comunes es posible siempre y cuando se cumplan con los quórum establecidos en la ley para ello.
De la definición de bien común aparecen ciertos conceptos interesantes, que ,brevemente y para una mejor comprensión mencionaremos: La ley, en su Art. 8º en su inciso 4º , dispone: “Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias que habilitan la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común”, esto a propósito de la indivisibilidad, que como ya se dijo, puede ser objeto de discusión en asamblea.
Se menciona también la inseparabilidad de los bienes de dominio común, esto significa que no es posible separar estos bienes del elemento al que pertenecen, es decir, no podría enajenarse el ducto de basura o de ascensores como unidad independiente, salvo que se tratase, claro, de una sustitución de dichos bienes, es en términos de unidades, el derecho de dominio exclusivo de cada copropietario o comunero sobre los bienes comunes y que en caso de enajenación de la unidad o el acto por el cual pudiese gravarlo, estas actuaciones afectarían igualmente al derecho que corresponde sobre los bienes de dominio común.
El hecho de ser “accesorios” significa que penden del derecho de dominio que se tiene sobre la unidad (entiendase departamento o vivienda horizontal).
Respecto a cuales serian los bienes de dominio común, la ley no señala de manera taxativa su existencia, ya que, evidentemente, no podría establecerse, numerus clausus, un catalogo de ellos, ya que se limitarían actos que pudiesen constituir bien común, actos emanados de la asamblea como podría suceder con avances tecnológicos o científicos que permitiesen su uso común acorde con la naturaleza de la norma. Aun así, la ley nos señala algunos, como por ejemplo: El terreno, tanto el espacio como continente, como su contenido o construcción, Los cimientos, La fachada - la que según diversos y numerosos dictámenes de la Corte Suprema se ha definido como: “Las fachadas son siempre bienes comunes, por cuanto se asimilan a los muros maestros, pues la fachada no es otra cosa que un muro maestro, el muro perimetral del edificio, revestido de adornos, molduras, cornisas, bastamentos, etc. Aparte de ser las fachadas muros asimilados a los muros maestros, existe otra razón para considerarlas como muros, cual es que poseen una finalidad esencialmente estética. La estética del edificio pertenece a todos los copropietarios del inmueble, porque dice relación con el edificio considerado en su conjunto, siendo esta la razón por la cual se prohíben a los propietarios las modificaciones a las fachadas, el colgar avisos o propagandas, pintar los balcones de otro color, etc.”-., Muros Exteriores y soportantes, definidos en la OGU 458 (ordenanza general de urbanismo, decreto ley), Techumbre, Instalaciones generales y ductos de calefacción, Terrazas comunes y aquellas en que en todo o parte sirven de techo a la unidad del piso inferior, Dependencias destinadas a la habitación del personal, Estacionamiento de visitas, Patios, Balcones, Escaleras, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. Se consideran bienes comunes, puesto que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce exclusivo de la parte que le corresponde.
El punto de origen de la discusión sobre los gastos comunes, nace probablemente, de la negativa de asumir gastos por bienes que, a pesar de ser comunes, no son utilizados por todos los propietarios lo que seria argumento para quienes sostienen que no resultaría lógico concurrir al gasto de algo de lo cual no se sirve, sin embargo, el fenómeno o institución de la copropiedad establece una convergencia de derechos de dominio, que ponen al copropietario en la obligación legal de concurrir a los gastos de su unidad, como también a los de los bienes comunes,( Art.5 inciso 2º de la ley de copropiedad), precisamente por ser también dueño de parte de estos, por ello se es co-propietario, lo que no es otra cosa que ser dueño de la propia unidad y del porcentaje respectivo sobre todos los bienes comunes del condominio.
Siguiendo el razonamiento de la ley en el sentido expuesto precedentemente, veremos que el derecho de cada propietario sobre los bienes de dominio común es cuotativo (de cuota) y la forma de determinar la extensión del derecho se atiene al avalúo fiscal de la respectiva unidad, existe una cuota o derecho sobre los bienes comunes o de dominio común, no se es dueño de parte especifica de esos bienes sino del porcentaje de derechos que al comunero le corresponda. Es precisamente por ello que cada copropietario tiene el derecho de usar y gozar de ellos, debiendo, claro, respetar la forma de uso establecida en el reglamento, el destino de los mismos bienes y el derecho del resto de los copropietarios, sobre el uso de bienes de dominio común veamos un fallo de la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Santiago sostuvo sobre los bienes comunes : “...usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”
Este derecho/deber de cada copropietario, lo faculta también para gozar de las utilidades o frutos que pudiere generar un bien de uso común, como por ejemplo sucedería en el caso de que la asamblea determinase arrendar una unidad o espacio común para uso comercial, así, el resultado que de ello derivase importaría un incremento del fondo de reserva o podría también dársele un destino distinto si lo resolviera la asamblea de esa forma, como destinarse a manutención de otros espacios, por ejemplo.
Introducidos ya en la definición de bienes de dominio común o bienes comunes, que originan precisamente la obligación de concurrir a su mantenimiento a través del gasto común, veremos que la ley distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios, los primeros: “...los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
5. Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes..."
Quien tiene la función de cobrar el gasto común es el administrador, de la forma en que determine el reglamento y la ley, quien además debe entregar un detalle del cobro, estableciendo tanto los gastos individuales como los comunes, señalar el porcentaje de alícuota respectivo, el cual se determina según la tabla de prorrateo, se señala también dentro de los Items a cobrar el fondo de reserva, que no es otra cosa que los recursos económicos de una comunidad de copropietarios con destino reservado, de carácter obligatorio, de este concepto se hace cargo la ley de manera expresa, en su Art. 7º; “.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.”
Para formar e incrementar este fondo, la asamblea, en sesión extraordinaria, deberá definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes de carácter ordinario, suele aprobarse un porcentaje del 5%, la ley, en cualquier caso, no determina una cantidad, ni mínima, ni máxima.
Sobre otros gastos comunes, suele despertarse inquietud respecto de la forma en como se cobra, como sucede, principalmente, calefacción y agua caliente, que analizaremos de manera breve:
Si bien es cierto, el espíritu de la ley, el de “autogobierno de las comunidades”, les permite fijar su sistema de cobro de los servicios comunes, no lo es menos el hecho de que se trata de materias que deben ser de acabado conocimiento de los copropietarios, es decir, debe informárseles detallada y completamente de los alcances del método que se aprobare o se sometiese a asamblea para ello.
Generalmente, los costos al interior de una comunidad de aquellos sistemas e instalaciones de bienes comunes que tienen consumo dual, esto es, individuales y variables, se cobran a la comunidad por dos vías complementarias:
a) Cargo fijo, prorrateado entre los copropietarios.
b) Consumo individual, según la lectura del medidor individual de cada copropietario.
Puede suceder también que se incorporen al cálculo de costos las mantenciones de los bienes o aparatos, aunque la mayoría de las veces solo se considera el ítem que más repercuta en el cálculo final, como podría suceder con el combustible que se utilice.
Así, los porcentajes finales se aplicarán otorgando al cargo fijo el 40% y el 60% restante a repartir entre quienes hayan tenido un consumo real, el copropietario que usa el bien en cuestión, con movimiento en su medidor individual, pagara el porcentaje que le corresponda por prorrateo sobre el cargo fijo más el valor de su consumo particular, por otra parte, aquel comunero que no registre movimiento individual, sólo le corresponderá pagar el porcentaje de prorrateo del cargo fijo que le señale el reglamento. Es del caso señalar que en este tipo de servicios comunes lo recomendable es establecer una fórmula equilibrada que determine el cargo fijo de manera tal que sea consecuencia de su costo real además de no recargar en exceso el consumo particular que puede desincentivar su uso provocando menoscabando a aquellos copropietarios que si lo usan.
Finalmente, debemos hacer mención a la situación que se genera ante el incumplimiento de algún copropietario de la concurrencia al gasto común, es decir, al comunero moroso.
Como primera cosa, debemos señalar que es la propia ley la que faculta a la suspensión del suministro de energía eléctrica en caso de atraso en el pago de gastos comunes, 3 de ellos, continuos o no, así, en el Mensaje enviado por el ejecutivo a la Cámara de Diputados, en la tramitación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se estableció que "Para facilitar el cobro de los gastos comunes se faculta a los administradores para pedir a las empresas que proporcionan servicios básicos, que corten estos suministros a aquellos copropietarios que se encuentren morosos en los gastos comunes, aún cuando estén al día en sus cuentas individuales". Igualmente importante es recordar que esta facultad la encontrábamos antes en consagración de decreto (artículo 19 del Decreto 695): "El Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de esto, sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del Administrador y previa autorización de Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior". A su vez, el artículo 14º del Reglamento de la ley, preceptúa que: "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo previo del Comité de Administración para cada caso en particular, proceda a suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de 3 ó más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes". Vigente que estuvo el artículo 19 del Decreto 695, nuestros tribunales le dieron interpretación a esta norma reglamentaria, conociendo de diferentes recursos de protección, aceptando y reconociendo la facultad del administrador, de poder solicitar el corte del suministro eléctrico, respecto a aquellos copropietarios que adeudaran gastos comunes del edificio.
Requisitos legales para el corte: Copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas en gastos comunes, ordinarios como extraordinarios. Se requiere, claro, que la medida se encuentre estipulada en el reglamento de copropiedad, amen del Art. 28º letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Acuerdo previo del Comité de Administración. Corolario es que el administrador requiere el acuerdo previo del Comité de Administración, para cada caso, así las cosas, debe analizarse si el condominio cuenta con sistemas propias de control del suministro o no, en caso negativo, serán las empresas que suministran el respectivo servicio, siendo solicitado por medio escrito por administrador, previa autorización del Comité y siempre para cada caso, de ninguna manera puede existir un permiso o autorización “en blanco” para ejecutar la medida de manera permanente. Sea como fuere este metodo compulsivo se enfrenta con derechos de otra indole, lo que se ve muchas veces en la practica mediante recursos de proteccion en contra de estas medidas de la administracion, por ello, lo mejor y mas comun es iniciar el procedimiento judicial de cobro.
Sobre las multas de recargo ante atrasos en el pago de gastos comunes es posible de cargar el interés máximo convencional, esto por tratarse de una obligación de dinero (ecuacion legal), caso en el cual es la ley la que determina los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre el total moroso, por aplicación de las normas civiles generales y supletorias no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional, en resumen, si fuese mayor, se tendrá esto por no escrito, esto nada obsta a que los copropietarios puedan establecer en el respectivo reglamento un interés inferior al interés máximo convencional.
Por ultimo es importante recordar que la administración como representante legal del condominio, esta facultada para ejercer acciones judiciales para perseguir el cobro de los gastos comunes impagos contra el propietario de la unidad morosa, esto mediante el procedimiento ejecutivo contemplado en el código de enjuiciamiento civil, procedimiento de competencia de los Tribunales Ordinarios de Justicia (Juzgados civiles).
Articulo extractado de: memoria de titulo “Comunidades y Copropiedad Inmobiliaria como especie de comunidad”,
F.C.H., Estudio de Asesorías Integrales Eldefensor.cl Ltda.
Abogados Y Profesionales.
Departamento de Investigación Jurídica.
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